Modulový dom, v ktorom chcete bývať, bez povolenia postaviť nemôžete. Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. ho posudzuje podľa veľkosti a účelu, nie podľa technológie, takže rodinný dom z modulov potrebuje rozhodnutie o stavebnom zámere a kolaudáciu rovnako ako murovaný. Ohlásenie stačí len pri drobnej stavbe do 50 m², ktorá má doplnkovú funkciu a nesmie slúžiť na trvalé bývanie.

Čo je modulový dom a ako sa líši od montovaného?

Modulový dom sa skladá z hotových priestorových dielov – modulov – vyrobených v hale vrátane rozvodov a okien, ktoré žeriav na pozemku osadí na pripravený základ. Montovaný dom sa naopak stavia z plošných stenových a stropných panelov, ktoré sa skladajú a dokončujú priamo na stavenisku.

Pre stavebný úrad je technológia nepodstatná. Legislatíva nerozlišuje, či je stavba z tehly alebo z modulov – posudzuje, či plní funkciu stavby a či je pevne spojená so zemou alebo pripojená na inžinierske siete.

Potrebuje modulový dom stavebné povolenie?

Áno, ak má slúžiť na bývanie. Zákon č. 25/2025 Z. z. platí od 1. apríla 2025 a namiesto klasického stavebného povolenia zaviedol rozhodnutie o stavebnom zámere. Rodinný dom spadá medzi jednoduché stavby, kam zákon v § 2 ods. 6 zaraďuje bytové budovy s najviac tromi bytmi, zastavanou plochou do 300 m² a najviac dvoma nadzemnými podlažiami.

Podrobnejšie zmeny vysvetľujeme v článku stavebné povolenie v roku 2026. Pred osadením modulov teda potrebujete projekt od oprávneného projektanta a rozhodnutie stavebného úradu.

Kedy stačí ohlásenie?

Ohlásenie stačí pri drobnej stavbe podľa § 2 ods. 4 zákona, teda pri prízemnej stavbe pevne spojenej so zemou so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 m.

• Bývať v nej natrvalo nesmiete, ani ju využívať na podnikanie.
• Napojenie na elektrinu či vodu alebo kotvenie na pätky z nej robí stavbu pevne spojenú so zemou.
• Ak sa rozhodnete v module bývať, stavebný úrad ho posúdi ako jednoduchú stavbu.

Podobné pravidlá platia aj pre mobilné domy a tiny houses.

Koľko stojí modulový dom na kľúč?

Overené cenníky sú dostupné najmä z Česka. Katalóg Českéstavby.cz uvádza modulové domy na kľúč od 2 022 093 Kč za dom s úžitkovou plochou 36 m² po 3 443 328 Kč za dom s plochou 86,5 m², vrátane DPH, no bez základovej dosky. Ceny slovenských výrobcov v eurách sa líšia podľa štandardu a výbavy, preto si vždy vyžiadajte konkrétnu ponuku.

Náš tip: Do rozpočtu pripočítajte základovú dosku, prípojky, dopravu modulov, žeriav a projektovú dokumentáciu. V cene „na kľúč“ často chýbajú.

Treba modulový dom kolaudovať?

Áno, modulový rodinný dom pred užívaním kolaudovať treba. Kolaudáciu upravuje § 66 zákona a drobné stavby sú z nej vyňaté, rodinné domy nie. Kolaudačné osvedčenie potvrdí, že stavba spĺňa požiadavky na bývanie.

Záver

Modulové domy bez stavebného povolenia existujú len v podobe drobných stavieb, v ktorých sa nesmie bývať. Ak plánujete trvalé bývanie, počítajte so stavebným zámerom aj kolaudáciou a pred kúpou modulu sa poraďte s projektantom a stavebným úradom.

Najčastejšie otázky o modulových domoch

Zdroje: Slov-Lex – zákon č. 25/2025 Z. z., AK Aksamec – Ohlásenie drobnej stavby, Nehnutelnosti.sk – Záhradný domček, Českéstavby.cz – Modulové domy, České noviny – tlačová správa Warex