Žiadosť o stavebné povolenie v pôvodnej podobe sa už nepodáva, pretože zákon č. 25/2025 Z. z. účinný od 1. apríla 2025 ho nahradil rozhodnutím o stavebnom zámere. K žiadosti podľa § 50 ods. 2 prikladáte projektovú dokumentáciu vo forme stavebného zámeru od autorizovaného projektanta a správu o prerokovaní so záväznými stanoviskami dotknutých orgánov.

Prečo už žiadosť o stavebné povolenie nenájdete v zákone?

Pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku bol zrušený a celú oblasť dnes upravuje zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahradil koncept stavebného povolenia rozhodnutím o stavebnom zámere a samostatným overením projektu stavby.

Znamená to, že pôvodná dvojica územné rozhodnutie plus stavebné povolenie 2026 sa spojila. Dnes prechádzate jedným integrovaným konaním o stavebnom zámere. Žiadosť o stavebné povolenie doručená stavebnému úradu do 31. marca 2025 sa však stále posudzuje podľa starého zákona. Ak teda niekto začal konanie skôr, dokončí ho po starom.

Ako vyzerá nový postup v skratke?

Nová schéma má päť hlavných krokov:

1. Prerokovanie stavebného zámeru s dotknutými orgánmi podľa § 20.
2. Konanie o stavebnom zámere a vydanie rozhodnutia podľa § 48 až 62.
3. Overenie projektu stavby podľa § 65, ktorého výsledkom je overovacia doložka.
4. Realizácia stavby podľa overeného projektu.
5. Kolaudácia podľa § 66 pred začatím užívania.

Aké prílohy k žiadosti o stavebný zámer treba povinne?

Podľa § 50 ods. 2 sa k žiadosti prikladá projektová dokumentácia vo forme stavebného zámeru vypracovaná oprávnenou osobou a správa o prerokovaní stavebného zámeru so záväznými stanoviskami dotknutých orgánov a vyjadreniami dotknutých právnických osôb. K tomu v praxi pribúdajú ďalšie doklady, ktoré úrad potrebuje na posúdenie.

1. Stavebný zámer od autorizovanej osoby

Vypracovať ho môže len autorizovaný architekt alebo autorizovaný stavebný inžinier zapísaný v príslušnej komore.

Stavebný zámer obsahuje urbanistické, architektonické a základné stavebné riešenie stavby, jej umiestnenie v území, napojenie na dopravnú infraštruktúru a na siete technického vybavenia.

Nejde teda o podrobný realizačný projekt. Ten prichádza na rad až neskôr, pri overovaní podľa § 65.

2. Správa o prerokovaní so záväznými stanoviskami

Pri tejto prílohe je vaším cieľom pozbierať vyjadrenia od všetkých dotknutých inštitúcií. Bežne ide o:

• Hasičský a záchranný zbor – požiarna bezpečnosť stavby,
• Regionálny úrad verejného zdravotníctva – hygienické požiadavky,
• okresný úrad, odbor životného prostredia – odpady, ovzdušie, ochrana prírody,
• Krajský pamiatkový úrad – ak staviate v pamiatkovom území,
• správcovia sietí – elektrina, voda, plyn, kanalizácia, telekomunikácie,
• správca cesty – pri napojení na komunikáciu.

3. Doklady k pozemku

Úrad musí vidieť, že na pozemku máte právo stavať. Preto do zložky patrí:

• doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku – typicky list vlastníctva,
• kópia katastrálnej mapy so zakreslením pozemku,
• súhlas spoluvlastníkov, ak pozemok vlastníte s niekým ďalším,
• nájomná zmluva alebo zmluva o vecnom bremene, ak nie ste vlastníkom.

4. Ostatné doklady podľa typu stavby

Podľa konkrétnej situácie môže úrad vyžiadať aj ďalšie prílohy:

• doklad o zaplatení správneho poplatku,
• plnomocenstvo, ak vás zastupuje projektant alebo advokát,
• vyhlásenie o zabezpečení stavebného dozoru pri svojpomocnej výstavbe,
• rozhodnutie o vyňatí pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu,
• energetické posúdenie budovy.

Kedy vám stačí ohlásenie a kedy nepotrebujete nič?

Nie každá stavba prechádza celým konaním, čo je dobrá správa pre menšie projekty.

Ohlásenie postačuje najmä pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4, teda pri prízemných stavbách do 50 m² zastavanej plochy a 5 m výšky či podzemných do 25 m² a 3 m hĺbky. Do režimu ohlásenia patria aj zariadenia využívajúce slnečnú energiu s výkonom od 50 kW do 100 kW.

Bežné údržbové práce podľa § 18 ods. 5 nevyžadujú ani ohlásenie. Ide napríklad o opravu fasády, výmenu strešnej krytiny, výmenu okien a dverí či maliarske práce.

Ako dlho platí rozhodnutie a aké sú lehoty?

Rozhodnutie o stavebnom zámere platí podľa § 61 ods. 1 dva roky od právoplatnosti, pri líniových a vyhradených stavbách tri roky. Na overenie projektu stavby má úrad lehotu 30 dní. Overovacia doložka stráca platnosť, ak sa so stavebnými prácami nezačalo do dvoch rokov od jej vydania.

Poradie krokov rozhoduje o rýchlosti viac než rýchlosť úradu

Najčastejšia chyba stavebníkov nie je v chýbajúcom papieri, ale v poradí. Ľudia si objednajú drahý projekt a až potom zistia, že zámer je v rozpore s územným plánom obce.

Overte si preto územnoplánovaciu dokumentáciu ešte pred objednaním projektanta. Rovnako sa oplatí vopred prejsť správcov sietí, pretože záporné stanovisko dokáže zablokovať aj perfektne pripravený zámer.

Ako si zložku pripraviť, aby vám konanie neprerušili?

Praktický postup, ktorý vám ušetrí najviac nervov:

1. Začnite na obci – overte územný plán a regulatívy pre váš pozemok.
2. Vyriešte právne vzťahy k pozemku – spoluvlastníctvo aj vecné bremená.
3. Objednajte projektanta s autorizáciou – bez nej je zámer neplatný.
4. Prerokovanie riešte paralelne – žiadosti na úrady posielajte naraz, nie postupne.
5. Pred podaním si prejdite zoznam príloh s projektantom alebo priamo na stavebnom úrade.