Čierna stavba patrí medzi najčastejšie problémy v oblasti stavebníctva na Slovensku. V praxi ide o stavbu realizovanú bez potrebného povolenia, ohlásenia alebo v rozpore so schválenou dokumentáciou. Rok 2025 so sebou prináša niekoľko legislatívnych zmien, ktoré môžu ovplyvniť, ako sa bude na čierne stavby nazerať a ako sa budú riešiť.

Čo je čierna stavba podľa slovenského zákona?

Podľa zákona č. 50/1976 Zb. ide o stavbu, ktorá bola postavená bez právoplatného stavebného povolenia alebo ohlásenia, prípadne v rozpore s vydaným povolením. Platí to aj pre dodatočné prístavby, zmeny strechy, terasy či stavebné úpravy interiéru, ktoré menia dispozičné riešenie.

Takáto stavba predstavuje porušenie stavebnej disciplíny a stavebný úrad je oprávnený nariadiť jej odstránenie, udeliť pokutu alebo vyzvať na legalizáciu.

Čo sa mení v roku 2025?

Jednou z najväčších zmien je nadobudnutie účinnosti nového stavebného zákona (zákon č. 201/2022 Z. z.), ktorý sa začína uplatňovať v praxi. Zmeny prinášajú zjednodušenie niektorých procesov, ale zároveň aj dôraznejšiu kontrolu a evidenciu stavieb. Čo to znamená?

• Zavádza sa Informačný systém výstavby (ISV) – všetky povolenia, dokumenty a žiadosti budú digitálne evidované a verejne prístupné.
• Jedno konanie o povolení stavby – namiesto viacerých úradných konaní sa celý proces zjednocuje, čím sa znižuje riziko neprehľadnosti.
• Rýchlejšie a presnejšie odhaľovanie čiernych stavieb – vďaka digitalizácii bude jednoduchšie identifikovať rozdiely medzi realitou a schválenou dokumentáciou.

Zásadná zmena: žiadna legalizácia

V súlade s novým stavebným zákonom platí, že čierne stavby už nebude možné dodatočne povoliť. Cieľom tejto zmeny je zamedziť svojvoľnému stavebnému konaniu a zvýšiť zodpovednosť stavebníkov. Každý, kto začne stavať bez právoplatného povolenia, musí počítať s dôsledkami – bez možnosti nápravy.

Pokuty a sankcie

V prípade, že stavebný úrad zistí existenciu čiernej stavby, môže nariadiť jej okamžité odstránenie na náklady vlastníka. Pokuty za čiernu stavbu ostávajú aj v roku 2025 pomerne vysoké. Pre fyzické osoby sa môžu pohybovať od 300 do 25 000 eur, pri právnických osobách môže ísť aj o desaťtisíce eur. 

Vlastníci zároveň prichádzajú o možnosť akéhokoľvek právneho uznania takejto stavby, čo sa môže prejaviť aj pri dedičskom konaní. Zároveň sa majiteľ čiernej stavby môže dostať do problémov pri predaji nehnuteľnosti alebo získavaní hypotéky.

Čierna stavba a katastrálne konanie

Zápis nehnuteľnosti do katastra nie je zárukou jej legalizácie. V mnohých prípadoch sa stavby zapisujú len ako „stavba bez povolenia“, čo sťažuje právne úkony spojené s jej prevodom alebo využitím ako zábezpeky. Aj v tomto smere sa očakáva prísnejšie preverovanie dokumentácie.

Dôraz na prevenciu a zodpovednosť

Nová legislatíva kladie dôraz na prevenciu. Všetky konania budú prebiehať elektronicky, čo umožní stavebným úradom rýchlejšie reagovať. Zároveň sa posilňuje zodpovednosť nielen stavebníkov, ale aj projektantov, zhotoviteľov a vlastníkov pozemkov, na ktorých sa nepovolené stavby realizujú.

Aj keď sa nové legislatívne zmeny v roku 2025 snažia zjednodušiť stavebné konania, netreba zabúdať, že čierna stavba zostáva naďalej nezákonnou. Navyše bude podľa tohto nového zákona dodatočná legalizácia nemožná. 

Vďaka digitalizácii a novým pravidlám však bude oveľa ťažšie obísť zákon. Stavba bez povolenia bude znamenať finančný postih, stratu investície a právne komplikácie. Ak zvažujete stavebné úpravy, vždy si vopred overte, či potrebujete povolenie – vyhnete sa nepríjemným následkom a ušetríte si mnoho starostí.