Kolaudácia po 1. 4. 2025 sa riadi Stavebným zákonom č. 25/2025 Z. z. a stojí na tom, že k žiadosti potrebujete doložiť (alebo vložiť do informačného systému) kľúčové podklady: dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby, geodetické zameranie, výsledky revízií a meraní, energetický certifikát (ak sa vyžaduje) a záväzné stanoviská dotknutých orgánov. V podkladoch sa pritom riešia aj údaje o pozemku, napríklad spevnená plocha.

Kto stavia alebo rekonštruuje v roku 2026, už kolaudáciu nevníma len ako finálnu pečiatku. Po zmene legislatívy ide skôr o záverečnú kontrolu, ktorej cieľom je zistiť, či je stavba aj jej okolie správne zdokumentované. Stavebnú dokumentáciu preto nepodceňte, mohlo by sa vám to vypomstiť.

Najčastejšie zlyhania týkajúce sa kolaudačného procesu nevznikajú v rámci stavebných procesov. Najčastejším dôvodom sú administratívne pochybenia, ktorých doplnenie na poslednú chvíľu môže posunúť termín obhliadky aj odovzdania stavby. Ktoré dokumenty by ste preto nemali podceniť?

Zmena po 1. apríli 2025: menej improvizácie, viac dôkazov

Nový stavebný zákon je účinný od 1. apríla 2025 a posúva prax smerom k preukázaniu „skutočného stavu“ stavby, teda k tomu, čo je v rámci stavby reálne vybudované, nielen navrhnuté. Pre tých, ktorí stavebné dokumenty zhromažďujú priebežne, je to v podstate dobrá správa. Ak ich však začnete dávať dokopy až po dokončení jednotlivých úkonov, objavia sa typické brzdy – chýbajúce podpisy, protokoly, odovzdanie prác či doplnenia projektov.

Dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby ako finálny obraz reality

V praxi sa používa pojem dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby, ktorá predstavuje textové a grafické zachytenie toho, čo je reálne postavené – vrátane odchýlok od projektového zámeru. Ak sa realizované zmeny nepremietnu do dokumentácie skutočného vyhotovenia stavby (napríklad posun otvorov, iný sklad strechy, úprava dispozície a pod.), nastane problém. Stavebný úrad totiž porovnáva „papier“ s realitou, ktorá sa v takomto prípade nezhoduje. Výsledkom býva výzva na doplnenie, ktorá zvykne kolaudačný proces predĺžiť.

Geodetika a exteriér: pozor na spevnené plochy

Kolaudácia sa netýka len domu, ale aj osadenia a úprav okolia. Medzi prílohami preto bývajú geodetické podklady: dokumentácia z vytýčenia priestorovej polohy, kontrolný protokol merania a podľa potreby aj geometrický plán či geodetické zameranie skutočného vyhotovenia dokončenej stavby. Práve tu sa často „stratia“ príjazdy, terasy či parkovacie miesta – spevnená plocha, ktorá mení odtok vody aj bilanciu pozemku.

Revízie, skúšky, protokoly: zbierajte ich počas realizácie

Najrýchlejšie sa kolauduje vtedy, keď máte pripravený „balík dôkazov“. Typicky ide o výsledky meraní a revízií vyhradených technických zariadení a doklady o ich technickej spôsobilosti, podklady o vykonaných skúškach či vzorkách stavebných výrobkov, stavebný denník a záverečné stanovisko stavbyvedúceho. Pri niektorých stavbách sa prikladá aj protokol o odovzdaní a prevzatí stavby alebo vyhodnotenie skúšobnej prevádzky, ak bola povolená.

Energetika a stanoviská: posledné metre pred cieľom

Ak budova podlieha energetickej certifikácii, rozhodne patrí medzi dokumenty, ktoré sa oplatí odkladať, aj energetický certifikát. Rovnako dôležité sú záväzné stanoviská dotknutých orgánov – najmä pri vode, kanalizácii, doprave, ochrane prírody či bezpečnosti. Digitalizácia a informačný systém, ktorý sa postupne zavádza, totiž v praxi nepomôžu, ak neobsahujú dokumentáciu, ktorú je potrebné zhodnotiť.

Ak chcete v roku 2026 dokončiť stavbu bez zbytočného stresu a hodín strávených na úrade, nastavte si kontrolný zoznam dokumentov už pri harmonograme prác a priebežne ho kontrolujte. Ak si s procesom neviete rady, prizvite si na pomoc partnera, ktorý vám s procesom kolaudácie pomôže.