Od 1. apríla 2025 nadobudne na Slovensku účinnosť nový zákon č. 201/2022 Z. z., ktorý prináša zásadné zmeny v stavebnom zákone v oblasti územného plánovania a výstavby. Cieľom týchto zmien je zjednodušiť procesy, zvýšiť transparentnosť a zabezpečiť efektívnejšiu realizáciu stavebných projektov. Nový zákon reaguje na dlhodobé problémy v oblasti povoľovania stavieb, ich realizácie a kontroly kvality.

Podľa pôvodného znenia mal nový zákon nadobudnúť účinnosť už 1. apríla 2024, avšak jeho platnosť sa posunula o jeden rok. Odklad poskytol dostatok času na prípravu a implementáciu nových pravidiel, ako aj na školenie zamestnancov a informovanie verejnosti o zmenách.

Zavedenie jednotného povoľovacieho konania

Dôležitou zmenou je zrušenie dvojkrokového procesu povoľovania stavieb – územné rozhodnutie a stavebné povolenie sa zlúčia do jedného konania. To výrazne urýchli proces výstavby, keďže odpadne nutnosť absolvovať dve samostatné administratívne procedúry. 

Okrem toho budete môcť vybaviť povolenie rýchlejšie aj vďaka presne stanoveným lehotám na vyjadrenie úradov a dotknutých subjektov. Momentálne budú mať obce lehotu 60 dní alebo 90 dní, a ak v tomto období súhlas neudelia, tak prichádza na rad tzv. fikcia súhlasu, ktorá vyjadruje, že stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.

Jednou zo zmien povoľovania stavieb je zavedenie zásady, kedy hlavná stavba pohltí vedľajšie. Tento prístup zjednoduší a zrýchli povoľovací proces, keďže nebude potrebné vybavovať samostatné povolenia pre jednotlivé časti projektu. Pre drobné stavby a jednoduché stavebné úpravy sa zavádza oznamovací režim namiesto povinnosti získania stavebného povolenia, čo uľahčí realizáciu menších projektov. To zahŕňa napríklad výstavbu bazénov, prístreškov, garáží či menších hospodárskych budov.

Digitalizne zmeny v stavebnom zákone

Zákon podporuje elektronickú komunikáciu medzi stavebníkmi a úradmi prostredníctvom informačného systému výstavby, čo prispeje k efektívnejšiemu a transparentnejšiemu vybavovaniu žiadostí. Každý dokument bude mať svoju elektronickú podobu, čím sa eliminuje potreba fyzických podaní.

V praxi to znamená, že občania a firmy už nebudú musieť podávať žiadosti osobne na úradoch a čakať na manuálne spracovanie dokumentov. Všetko sa bude dať vybaviť online, pričom systém by mal obsahovať aj automatické upozornenia na termíny a nutné dokumenty. Týmto spôsobom by sa mal výrazne znížiť počet chýb a oneskorení pri povoľovacích procesoch.

Posilnenie úlohy autorizovaných osob

Podľa nového zákona získajú architekti a stavební inžinieri väčšiu zodpovednosť za správnosť projektovej dokumentácie a súlad stavby s predpismi, čo zvýši kvalitu a bezpečnosť realizovaných stavieb. To znamená, že úlohu stavebného úradu v oblasti kontroly prevezmú častejšie odborníci z praxe.

Zákon taktiež zavádza povinnosť stavebného dozoru pre vybrané druhy stavieb, čo zabezpečí odborný dohľad aj nad realizáciou stavieb a dodržiavaním predpisov počas výstavby. Odborný stavebný dozor bude musieť byť prítomný pri veľkých a technicky náročných projektoch.

Zmeny v stavebnom zákone týkajúce sa procesov kolaudácie

Kolaudácia sa zjednoduší pre stavby, ktoré prešli odborným stavebným dozorom, čím sa zrýchli uvedenie stavieb do užívania. Avšak pre veľké developerské projekty zostane proces prísny, aby sa zamedzilo obchádzaniu predpisov.

Zároveň sa stanovujú nové podmienky, za akých bude možné zlegalizovať nepovolené stavby. Budete musieť preukázať, že stavba neohrozuje bezpečnosť, nezasahuje do ochranných pásiem infraštruktúry a nebráni rozvoju územia podľa aktuálnych plánov. Tento krok je dôležitý najmä pre majiteľov starších domov, chát a drobných stavieb, ktoré doteraz nemali právny status. Z tohto hľadiska budú: 

• stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa budú považovať za stavby postavené v súlade s platnými predpismi,
• stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom účinnosti zákona považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky, a to:
  • že sa nepretržite využívajú na svoj účel,
  • ak vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená.

Zákon taktiež zavádza inštitút preskúmania spôsobilosti na užívanie stavby zhotovenej a užívanej bez stavebného povolenia v období od 1. januára 1990 do 31. marca 2024. Vlastníci takýchto stavieb budú môcť požiadať o dodatočné stavebné povolenie, ak stavba spĺňa súčasné technické a bezpečnostné normy. Tento krok umožní legalizáciu stavieb, ktoré boli doteraz v právnej neistote, a prispeje k zlepšeniu evidencie a kontroly nad stavbami.

Lepšia ochrana verejného záujmu

Nový zákon prináša prísnejšie podmienky pre výstavbu v chránených oblastiach a na miestach s historickým významom. Vďaka novým reguláciám môžete efektívnejšie chrániť kultúrne pamiatky a prírodné lokality pred nevhodnou výstavbou.

Nový stavebný zákon predstavuje komplexnú reformu, ktorá má za cieľ modernizovať a zefektívniť procesy územného plánovania a výstavby na Slovensku. Očakáva sa, že tieto zmeny prispejú k rýchlejšiemu a transparentnejšiemu povoľovaniu stavieb, zlepšia kvalitu územného plánovania a podporia rozvoj stavebného sektora v krajine. Zároveň by mali pomôcť znížiť administratívnu záťaž a eliminovať prieťahy pri povoľovacích konaniach, ktoré doteraz často brzdili nové stavebné projekty.